我們是淡水小城第20屆管委會，有的成員是對熱衷社區事務加入的，有的成員是半推半就、勉強加入的，但目前我們都有一個共識，在我們任內，會盡心盡力，為全體住戶營造一個真善美的居住環境。我們是無給職（不支領薪資）的一群委員，但對社區的奉獻，絕對是無私的。
我們肯定歷屆委員會對社區的付出，但我們這屆接手後，發現社區的一些陋習、不成文規定確實會損害到社區住戶的共同利益，我們會秉持著公正公開的態度來處理每一件事情，也歡迎各位住戶踴躍參與社區各項事務的推行，委員會辦公室隨時恭候您的蒞臨指導。
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給淡水小城區分所有權人的公開信
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親愛的淡水小城區分所有權人您好：
感謝您對社區的一直以來的關心、支持與愛護，本社區即將遭遇社區管委會成立以來，可能算是最大之衝擊與最嚴峻之挑戰，希望您給我們五分鐘的時間，務必耐心的將這封信看完。
本屆管理委員會於今年6月21日第二十屆區分所有權人大會，選出各棟代表組成，自103年7月1日任期開始起，一個月以來，管委會在沒有總幹事、會計兼行政助理、庶務雜工，及缺管理員2名的狀況下，由各棟委員義無反顧的以不支薪方式協助，勉強維持運作迄今，全體委員莫不以戰戰兢兢臨淵履薄的心情，戮力以赴，雖不能盡如人意，然就客觀而言，確不能以無愧於心，以求自我安慰。有很多沒做好的地方，必須虛心接受檢討，以高標準自我鞭策，以求不負所託。
第以今日時勢而觀之，也不諱言的說，這封信的目的是希望您再一次的審慎斟酌，對於社區引進公寓大廈的專業管理服務公司（俗稱物業）管理（以下簡稱引進物業管理）案，能夠給予支持，並不是要圖利某業者或是從中獲得何種利益，而是對於本社區而言，引進物業不但是重要的事，而且已經是迫在眉睫，刻不容緩，這關係到社區的未來，輕則社區安全、生活居住品質繼續下降，重則不動產價值快速貶值，這不是危言聳聽，而是真的有必要讓您瞭解現在社區面臨的處境及管委會的處置規劃，簡單說明如下：
一、社區成立迄今已近20年，就建物本身而言，已過青壯時期漸近中年，各項附屬設備，例如：電梯、發電機、鼓風機、警報器、監視器、消防管線等重大硬體設備之生命週期，已陸續漸進使用年限，突發故障日益頻繁，緊急的保養維修事務亦漸增多，本屆委員從6月30日下午5時許與第19屆管委會進行交接至7月1日凌晨，接收到的卻是宛如戰後廢墟般的管委會，電腦開機密碼未交接、電子檔案刪除、社區公基金定存單印鑑章（大印）未交出、擅自發給資遣費、社區設備財產帳目不清，揚水馬達、備用柴油發電機故障，毀損難以運作者，不知凡幾。社區管理事務龐雜，委員均非專業人士，心雖有餘而力實未逮。
二、社區管理服務人員，鎖前總幹事因所領有公寓大廈管理事物服務人員證照於98年逾期失效，違反公寓大廈管理條例第42條規定，經新北市政府工務局103年5月12日北工寓字第1030867556號函請本社區管理委會查復，本社區管理委員會以同年月27日函復該局陳稱鎖員業已停止職務在案，該局於6月5日北工寓第1030979606號函復本社區管委會略以：洽悉。（以上已有涉犯刑法第214條使公務員登載不實罪之問題）於103年6月30日未辦理交接即行離職，爰自103年7月1日不再續聘。會計兼行政助理張○敏，早已搬離本社區，且非本社區之區分所有權人，基於社區財務安全考量，按本社區不成文慣例，自103年7月1日不予續聘。管理員張○興、楊○政自本（103）年6月30日約滿離職。
三、社區經費收入主要來源為管理費，以每坪45元多年未調整，每月約在54萬餘，其他收入，約莫每月在56萬，扣除水電費、電話費、網路費、電梯、消防機電保養維護（不含零件更新）合約負擔、公用垃圾袋、辦公室資料影印等必要經常性支出後，自7月1日起管委會納入勞基法的適用範圍後，社區自聘人員支出成本爆增（主要在於勞健保之雇主負擔部分（勞工保險條例規定被保險人（即勞工）當月投保薪資7％至13％）、勞退金提撥（勞工退休金條例規定提撥勞工每月工資6％）、失業保險（就業保險法規定月薪1～2％）及加班費計算標準增加（勞動基準法規定1.33倍、1.66倍或2倍））。
四、管理員工作採取做二休一的輪班方式，作息不穩定，薪資待遇不高，工時（每班12小時）較長，尚須無犯罪前科及暴力傾向等因素及條件限制，招募不易，以現在社區的4位管理員情況，其中2位已逾65歲，1位逾60歲，身體狀況的潛在風險，無法預料及掌握，1位管理員的父親7月上旬車禍住院，情況不甚樂觀，隨時有請假的需求。本社區自7月初招聘管理員公告張貼3週以來，僅有一位大學生暑期工讀至8月30日，目前僅能勉強讓管理員能夠有時間休假。如不引進物業，8月30日前又未能招聘到新進的管理員遞補，可以預見9月起在缺乏警衛的情形下社區安全工作隨時可能開天窗，甚至連住戶的包裹、郵件招領都可能會發生困難。
五、又退一步言，縱使能夠順利招募到管理員，因為人力吃緊，調度上毫無彈性，依勞基法及勞工請假規則規定，只要有請假（扣除請假日薪資），需要其他管理員加班之情況，一人請假他人加班，加班費依勞基法卻就要以2倍計算，換句話，假請越多，管委會人事成本會因加班費要負擔越多，更重要的是，有些假別（如婚、喪、公傷假或未逾30日病假）是雇主不得不准的假，且不得扣薪（如婚、喪、公傷假、年度特別休假）或僅得扣半薪（未逾30日病假），其結果就是透支。如不動支公積金定存或活儲現金的情況下，幾乎無可資修繕之費用。
政府公告各社區管理委員會自103年7月1日起全面適用勞基法，政府此一政策的施行看似平常無奇，實則對於社區有難以承受之重，甚至說可能是壓垮本社區整體財務的最後一根稻草，並不為過。本社區於今年6月21日第二十屆區權會當天，引進物業案未獲得多數區分所有權人同意通過時，選出各棟代表組成本屆管理委員會即已深知本社區即將遭遇社區管委會成立以來，所面臨最艱困的時候，不管過去一個月以來，表現的好與不好，本屆管委會都有義務和責任讓您知道這些情況，這也是您的權利。
為了解決社區目前的困境，本社區管委會第20屆全體委員從原本各有觀點，上網爬文，檢討利弊，分析本社區財務，蒐集資料，開會討論交換意見，到最後獲得一致共識：關於引進物業管理這件事，已經是社區未來不得不走的一個趨勢。政府公告各社區管理委員會自103年7月1日起全面適用勞基法，只是提早或加速讓本社區面對此一問題。所以，如何以公開透明的程序找到一個符合社區需求、價格合理的物業管理公司是管委會的義務和責任。但是，前提的條件在於區分所有權人大會要通過決議同意社區引進物業公司管理，否則，一切都是空談，這件事就是本社區每一個區分所有權人的權利和責任。
如果引進物業是不好的，那全台這麼多的管理委員會，不管是新大樓或舊社區，為何越來越多交由物業管理？本管委會雖有公積金定存850萬元，試想，社區現在年齡偏高的管理員，如果有任何一位在值班時發生意外，老實說真的不敢想像能否負擔。
再者，不管您知或不知，過去本社區曾經發生用人不當，人謀不臧(例如：陳朝來案)，卻是無庸爭辯的事實，如夢魘般慘痛的經驗，其操守如何，暫置不論，只要遇上行政能力不足，或是跋扈專擅，一副你奈我何者，我們還要繼續自聘管理人員嗎？即使一個不良的物業，充其量也是一年一約，但是，自聘管理人員加上社區亦納入勞基法規範的結果，那才是請神容易送神難。
為了讓您能夠充分瞭解，管委會已經將網路上蒐集的資料簡單的做成優缺點分析如後附表，供您參閱，管委會計畫召開臨時區分所有權人大會(訂於103年8月16日(星期六))，再一次討論表決這個攸關社區未來的重大議案，在通過決議前，本屆管委會將不會進行任何招標公告選商、投標及開標程序作業。同時在臨時區分所有權人大會表決前，議程上會邀請物業到達會場簡報說明引進物業及自聘人員進行社區管理的差異，後進行討論，最後再表決，屆時希望您能撥冗參加，當然更歡迎您另外再蒐集更多資訊不論支持或反對，提供給本會並於臨時區權會上分享，作為判斷與決策的參考，而本屆管委會全體委員衷心的期待您能夠給予支持，當然反對也可以，但也引領企盼您在反對之餘，能夠對於目前的社區困境提出方案，並協助本管委會解決之，管委會第二十屆全體委員雖然不是在進行選舉活動，但這次對於引進物業案，在此真的非常沈重的說要拜託您了，務必出席給與支持。
淡水小城管理委員會第二十屆主任委員林建興暨全體委員敬上103/08/05
