淡水小城管委會

淡水小城公寓大廈第二十屆第二次區分所有權人臨時會會議紀錄

一、開會事由：社區導入物業管理暨管理費導入代收系統案

二、開會時間：103年8月23日下午19時30分

三、開會地點：淡水小城社區102巷中庭

四、主持人：主任委員林建興       紀錄：副主任委員陳忠光

五、出（列）席單位及人員：（如附冊）395戶，出席133戶(含委託書)

六、主席報告：

非常感謝各位住戶對於社區的關心與支持，今天社區第二十屆區分所有權人第二次臨時會議，就上周六召開第一次臨時會議的相同議題，出席本次會議。相信經過一周後各位住戶對於社區引進物業管理案和社區管理費導入代收系統有更多的時間去瞭解。對於社區引進物業管理案，除了上次會議的分析外，另一個必須思考的因素，管委員自7月1日起納入勞基法規範，社區如果繼續自聘管理人員及管理員，除了一般的加班費外，每一位員工的年度特別休假，也要發給加班費。這部分是上次會議時說明時沒有提到的部分，補充說明。

七、宣讀上次會議紀錄及執行情形：略。

八、討論事項及決議：

第一案：社區導入物業管理案。

     【說明】

1.關於引進物業管理這件事，已經是社區未來不得不走的一個趨勢。政府公告各社區管理委員會自103年7月1日起全面適用勞基法，只是提早或加速讓本社區面對此一問題。

2.社區引進物業管理及自聘人員管理之優缺點利弊比較如附表1。

3.本社區7月份經費收支及人事薪資成本明細如附表2、3。

     【擬議】如本次區分所有權人臨時會議通過決議後，管委會將儘速展開招標公告選商、投標及開標程序作業。

     【決議】同意131戶，不同意1戶，廢票1戶。

     第二案：社區管理費導入代收系統案。

     【說明】

1.為節省社區管理營運上的成本，現金經手承辦人員道德風險，配合物業引進，導入管理費代收系統。

2.關於導入管理費代收系統後，相關代收機購手續費由物業公司、代收金融機構吸收或管委會另行支付，不由繳款人負擔。

     【擬議】如本次區分所有權人臨時會議通過決議後，管委會將配合物業招標，同步比較代收金融機構，將物業及代收金融機構搭配，對社區及住戶最有利之方式，列為招標條件之一公告選商。

     【決議】同意131戶，不同意1戶，廢票1戶。

九、臨時動議及決議：無。

十、主席結論：

   再次感謝今天住戶的出席，不但達到公寓大廈管理條例第32條第1項規定，全體區分所有權人(應到395戶)的五分之一(出席含委託書133戶)以上的出席門檻，並經過現場統計，二案有效票均為132票，同意131票，不同意1票，廢票1票。接下來管委會完成本次會議程序確定決議成立後，隨即展開物業遴選及招標相關作業，相關訊息均會公布欄及社區部落格網頁上，歡迎住戶參與，如有任何建議或意見，隨時歡迎向管委會反映、投遞於意見箱，或於社區部落格網頁上留言。

十一、散會。

淡水小城第20屆第1次區分所有權人臨時會議紀錄

一、開會事由：社區導入物業管理暨管理費導入代收系統案

二、開會時間：103年8月16日下午14時30分

三、主持人：主任委員林建興      紀錄：副主任委員陳忠光

四、出（列）席單位及人員：（如附冊）395戶，出席99戶(含委託書)

五、主席報告：今日會議目的是因為自103年7月1日任期開始起，管委會納入勞基法的適用範圍後，社區自聘人員支出成本爆增，如發生任何意外事故，難以負擔巨額賠償金。本屆管理委員會於今年6月21日第二十屆區分所有權人大會，就社區導入物業管理暨管理費導入代收系統案說明不足，致未獲得通過決議，本屆管委會一個多月以來，管委會在沒有總幹事、會計兼行政助理、庶務雜工，及缺管理員2名的狀況下，由各棟委員義無反顧的以不支薪方式協助，勉強維持運作迄今，經蒐集相關資訊比較，並以7月份的人事支出分析後，認為對管委會造成極大的財務負擔壓力，因為無法具備社區管理所需全方位專業知識，認為有必要引進物業公司藉由其豐富的經驗及資源協助提升本社區管理水準及生活居住品質，甚至增加不動產價質。希望您再一次的審慎斟酌，引進公寓大廈的專業管理服務公司（俗稱物業）管理（以下簡稱引進物業管理）案。另為節省社區管理營運上的成本，現金經手承辦人員道德風險，配合物業引進，同時導入管理費代收系統，併請大會給予支持。因為面臨管理員缺員，招募不易，以及重大財務壓力的迫切需要，所以，以臨時會方式，召開本次會議。

六、宣讀上次會議紀錄及執行情形：略。

七、討論事項及決議：

（一）第一案：社區導入物業管理案。

【說明】

1.關於引進物業管理這件事，已經是社區未來不得不走的一個趨勢。政府公告各社區管理委員會自103年7月1日起全面適用勞基法，只是提早或加速讓本社區面對此一問題。

2.社區引進物業管理及自聘人員管理之優缺點利弊比較如附表1。

3.本社區7月份經費收支及人事薪資成本明細如附表2、3。

【擬議】如本次區分所有權人臨時會議通過決議後，管委會將儘速展開招標公告選商、投標及開標程序作業。

【決議】同意95戶，不同意2戶，棄權2戶。

（二）第二案：社區管理費導入代收系統案。

【說明】

1.為節省社區管理營運上的成本，現金經手承辦人員道德風險，配合物業引進，導入管理費代收系統。

2.關於導入管理費代收系統後，相關代收機購手續費由物業公司、代收金融機構吸收或管委會另行支付，不由繳款人負擔。

【擬議】如本次區分所有權人臨時會議通過決議後，管委會將配合物業招標，同步比較代收金融機構，將物業及代收金融機構搭配，對社區及住戶最有利之方式，列為招標條件之一公告選商。

【決議】同意96戶，不同意1戶，棄權2戶。

八、臨時動議及決議：

【案由】本次會議因出席人數未達法定開會人數，變更程序為說明會性質，並依公寓大廈管理條例第32條第1項規定，於一周後召開第二次臨時會議。

【決議】於一周後召開第二次臨時會議，時間星期5晚上、星期六下午或晚上授權管委會斟酌決定儘速公告。

九、主席結論：

        本次會議未達法定開會人數，並依法於下周召開第二次臨時會議。相關資訊會張貼於社區部落格網頁，歡迎瀏覽。感謝大家的出席，對社區事務的關心，也拜託大家下星期再次出席，並協助邀請其他未出席住戶給予及管委會的支持。

十、散會。

淡水小城管理委員會第二十屆八月份會議

會議紀錄

壹、  會議日期：103年08月12日星期二

貳、  會議時間：下午8時

參、  會議地點：淡水小城社區管理委員會辦公室

肆、  議程：

一、主席致詞：

二、列席人員致詞：

三、報告事項：

（一）上次會議（第一次臨時會議）決議執行情形報告

（二）其它工作事項報告：

四、討論事項：

（一）第一案案由：召集本社區第20屆區分所有權人大會第一次臨時會表決社區物業案

說　明：

 本社區於103年6月21日第20屆區分所有權人大會提案討論關於因應7月1日適用勞動基準法，未獲多數通過，今因造成本社區財務壓力及不可預測之風險，加上管理員招募不易，且為提社區管理服務品質，有引進物業專業團隊管理之必要，且係本社區未來不得不為之趨勢。

辦　法：

1.訂於8月16日（星期六）下午2時租借鄧公國小大禮堂，召開本社區第20屆區分所有權人大會第一次臨時會表決社區物業案。

2.會議表決前先做引進物業之優缺點比較、社區自聘管理人員與物業財務分析及目前社區困境說明。

3.於報到時始發給選票，投票表決時以註明投票者之門牌，俾利如果出席人數未達法定開會人數，即改為說明會性質，並另擇期以臨時會程序進行。

決　議：

1.於8月16日(星期六)下午2時於102巷中庭召開本社區第20屆區分所有權大會第1次臨時會。

2.於8月15日晚上8點舉行委員分工及準備事項檢查會議。

（二）第二案案由：102巷備用電源發電機維修案。

說　明：

1.102巷備用電源發電機前經本社區機電保養維護廠商淡海機電於7月31日檢測無法啟動。

2.經向福鐵實業（原廠）、淡海機電、齊柏林等三家公司提出維修報價單，費用分別為12,600、27,951及31,800元，以福鐵實業為最低價。

辦　法：擬請福鐵實業於近日儘速擇期完成維修。

決　議：

1.由福鐵實業於近日儘速擇期完成維修。

2.至於未來備用電源發電機之保養、維護與檢修是否比照電梯模式，由現行社區年度機電消防保養合約項目中移出，由原廠負責另行簽定年度合約，洽請福鐵實業意願及報價後，擇期再議。

五、建議事項(臨時動議)

（一）第一案案由：是否停止訂購社區地下閱覽室報紙。

說　明：考量社區經費拮據、環保因素、地下閱覽室空氣品質不佳，電子網路科技產品發達，取得新聞媒體資訊的便利與即時性，報紙利用率不高，建議停止訂購社區地下閱覽室報紙。

決 議：通過停止訂購社區地下閱覽室報紙。

（二）第二案案由：是否辦理社區中秋節烤肉。

說　明：鑒於社區管委會目前人力吃緊，社區經費拮據，但往例辦理社區中秋節烤肉案係營造社區住戶間交流與凝聚力之重要活動，是否辦理，提請討論。

決 議：

1.訂於9月6日（六）下午5時於102巷中庭花園辦理，每戶以4人為限（此部分管委會負擔）向管委會登記，逾4人者每增加1人（是否住戶不論）繳費200元並於登記時繳費。參加之住戶於結束時，有滅火降溫、協助將各組垃圾分類集中義務。

2.請D棟盧委員統籌企劃並執行，其他委員配合襄助。

（三）第三案案由：社區清潔環保員契約於8月21日期滿是否續約案。

說　明：

1.社區清潔環保員目前每月以13000元，協助社區垃圾分類，自去年8月迄今年7月每月垃圾袋費用於8000-16000元，近幾個月均在13000元間，資源回收所得全數歸清潔環保員所有，合先敘明。

2.日前社區清潔環保員提出以每月30000元，包括社區公用垃圾袋方式為條件續約。

決 議：

1.包括社區公用垃圾袋以每月18000-20000元，為條件續約。倘不接受則洽尋其他備案方式，例如張貼徵求清潔環保員公告，接洽垃圾清運公司等。

2.公告請社區住戶確實做好垃圾分類及減量，並有自行負擔垃圾袋心理準備。

六、主席結論：

七、散　　會：

主席：林建興  

紀錄：陳忠光          

淡水小城管理委員會第二十屆七月份會議

會議紀錄

壹、會議日期：中華民國103年07月29日（星期二）
貳、會議時間：下午8時
參、會議地點：淡水小城社區管理委員會辦公室
肆、議程：

一、主席致詞：
二、列席人員致詞：
三、報告事項：

（一）上次會議（第一次臨時會議）決議執行情形報告
（二）其它工作事項報告：

四、討論事項：

（一）第一案案由：欣芝天然瓦斯申裝案
說　明：
  本社區天然瓦斯裝設案，經本屆委員會第一次臨時會議決議，由管委會行文邀請欣芝實業股份有限公司派員至本管委會說明，申裝程序、如何辦理、費用、施工及繳款方式等。
辦　法：
  請欣芝實業股份有限公司代表說明，並接受各委員與本次會議列席住戶就申裝相關疑點所提出問題並解答。
決　議：
  申請書於7月30日正式送出，由管委會支付設計費每戶新台幣100元，並於8月份管委會開會時在請欣芝說明。

（二）第二案案由：本社區各棟大樓公共通道、樓梯、電梯間、地下室停車場旁之電氣室、發電機房、配電室、儲藏室、進氣室及排煙室等公共空間雜物清理案。
說　明：
        1.近來於本社區各棟大樓公共通道、樓梯、電梯間、地下停車場旁之電氣室、發電機房、配電室、儲藏室、進氣室及排煙室等公共空間，發現有住戶堆放私人雜物、家具、疑似廢棄機車、自行車及資源回收等物品，除妨礙觀瞻、影響生活品質，甚至有阻礙逃生通道及公共安全之虞。
        2.按刑法第189條之2規定：「阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處三年以下有期徒刑。阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，亦同。」公寓大廈管理條例第16條規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。……」第47條規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、……。二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。……」
        3.為維持社區公共安全及提升居住品質，有必要提醒社區各住戶共同遵守上開規定之必要，以免受罰。
辦　法：
        請管委會於各棟大樓公佈欄、電梯、地下室停車場、電氣室、發電機房、配電室、進氣室及排煙室等處張貼公告，請各物品所有人限期移除，逾期者依法通報縣市政府主管機關處理。
決　議：
        先將公共通道、樓梯、電梯間、地下室停車場旁之電氣室、發電機房、配電室等堆放雜物之情形，先拍照存證，並於公告後限一週內移除，逾期不移除者，由管委會移置。

（三）第三案案由：F棟上水塔自來水水源管線總開關更新案
說　明：
      1.按本社區消防水電保養合約廠商淡海水電消防工程行於本月3日做例行性保養維修時發現F棟上水塔自來水水源管線總開關控制閥嚴重鏽蝕，有爆管可能，建議儘快更新。
      2.施工時須停水（3-4小時）公告。
辦　法：
      1.依本社區採購管理辦法儘速取得三家報價後，逕行通知最低價廠商確定施工時間，儘速展開維修。
      2.施工時間確定後，立即公告通知F棟各住戶儲水備用。
決　議：
        本件因情況緊急已先於7月29日下午完成修繕，邇後仍依採購管理辦法規定辦理。至於發電機、電梯等由原廠進行維護修繕者不必經比價程序。

（四）第四案案由：清潔員工作加發薪資獎金標準案
說　明：
  本社區目前因庶務員從缺，致原庶務員負責之環境維護工作由清潔員潘貴珠以增加額外工作量方式加班處理，經本屆委員會第一次臨時會決議，請蔡宗雄委員及陳炳源委員洽商社區B棟3號18樓經營清潔公司之住戶，提出估價於本次會議討論。
辦　法：
  擬將本社區各棟大樓地下停車場之打掃吸塵、花圃草皮割草、魚池及消防池清潔、植栽修剪、中庭打掃分別訂出獎金，以非加班方式，完成項目加發。
決　議：
  本案關於各棟大樓地下停車場之打掃吸塵、花圃草皮割草、魚池及消防池清潔、植栽修剪均完成後支付新台幣12,000元。

（五）第五案案由：社區廢棄物清運垃圾分類不確實案，提請討論。
說  明：
  本社區經資源回收環保員反應表示，近來本社區少部分住戶因未落實垃圾分類，資源回收類、一般廢棄物及廚餘等混裝，並有將不屬於家戶之大量垃圾，一併置於垃圾袋中，且有非本社區民眾之垃圾棄置於本社區公用垃圾袋中，致使有垃圾袋用量大增，形成不必要浪費之情事。
辦　法：
      1.請張貼公告提醒住戶落實資源回收及垃圾分類，並請權住體戶共同留意非本社區住戶之棄置垃圾行為，如有發現應即刻通知警衛及環保員即刻勸止。
      2.並請資源回收環保員繼續觀察三個月，社區垃圾袋使用量仍不見改進者，再行討論是否取消提供公用垃圾袋，由各住戶自行負擔。
決　議：
      1.先尋找出垃圾清運處理及資源回收分類備案後再行研究。
      2.張貼公告請住戶配合加強垃圾分類，落實資源回收工作，再觀察三個月。

五、建議事項(臨時動議)
六、主席結論：
七、散　　會：